부동산PF 양극화 3대 요인…변제순위·증권사 규모·지역

[이코노믹데일리] "우량 사업장에도 돈이 잘 안 가는 상태에서 어디서든 무너지는 사업장이 나올 수 있습니다. 분양 경쟁률이 시장 전망치를 밑돈 둔촌주공의 경우 분양대금이 회수될지 의문이므로 계속 예의주시해야 합니다."

이혁준 나이스신용평가 금융평가본부장은 17일 서울 둔촌주공 재건축을 둘러싼 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 위험도(리스크)를 놓고 이같이 조언했다.
 
둔촌주공 재건축(올림픽파크 포레온) 사업조합이 주택도시보증공사(HUG)의 대출 보증으로 사업비 조달에 성공한 가운데 중소형 증권사를 중심으로 PF 부실 위험이 해소되지 않는 분위기다. 업계에서는 중·후순위 비중이 높은 중소형 증권사와 상대적으로 그 비중이 낮은 대형사 간 양극화뿐 아니라, 사업장 지역에 따른 양극화도 심화하는 것 아니냐는 평을 내리고 있다.

이날 금융투자업계에 따르면 둔촌주공 재건축 조합은 HUG의 보증을 받아 국내 시중은행에서 7500억원 규모의 사업비를 조달할 계획으로, 오는 19일 만기가 도래하는 7231억원 규모 PF 자산유동화기업어음(ABCP)을 상환할 것으로 전해졌다. 이번 조달에는 KB국민·신한·우리·하나·NH농협은행 등 5대 은행이 참여자로 나섰다.

이 같은 조치는 지난 3일 국토교통부가 건설 사업장 자금 조달난을 해소하고자 내놓은 정책 가운데 하나로, 부동산 경기 침체에 따른 주택시장 연착륙을 목표로 한다. 국토부는 기존에 HUG가 진행해온 PF 대출 보증 범위를 확대해, 올해 총 보증 규모를 작년 대비 3조원 올린 15조원으로 책정했다고 밝혔다.

한광열 NH투자증권 연구원은 "PF 사업장의 ABCP가 HUG 보증으로 차환이 될 경우 전반적인 부동산 PF ABCP 차환 우려가 낮아질 것"이라면서 "ABCP를 포함한 단기자금시장 금리를 하향 안정시킬 것으로 판단한다"고 설명했다.

그럼에도 증권가에서는 PF 리스크가 상존하는 상황에서 중소형·대형 증권사 간 부실 양극화가 심해질 것이란 우려가 제기된다. 대형 증권사는 부동산PF 중 상당수를 선순위로 구성해 가장 먼저 자금을 받을 수 있게 하는 반면, 중소형 증권사 PF의 경우 주로 변제 순서가 밀리는 중·후순위로 구성한다는 이유에서다.

금투업계 한 관계자는 변제 순위와 증권사 규모뿐 아니라 지역에 따른 양극화도 우려하며 "지방 사업장은 수도권에 비해 자금조달에 더 어려운 한 해가 될 것으로 예측된다"고 부연했다.

신용평가업계도 같은 반응으로 중소형증권사 신용등급을 하향 조정하거나 집중 모니터링을 강화하겠다고 밝혔다. 한국신용평가는 최근 케이프투자증권 신용등급을 'A-안정적'에서 'A-부정적'으로 조정한 데 이어 나이스신용평가는 하이투자증권·BNK투자증권·다올투자증권·SK증권 등 4개사를 올해 신용등급 점검 대상 증권사로 지정했다.