원화 약세에 '서울 집값 역행'…달러값으로 보면 되레 하락

[이코노믹데일리] 서울 아파트 매매가격이 최근 5개월간 6% 넘게 올랐지만 같은 기간 원달러 환율이 8% 이상 뛰면서 달러 기준으로는 오히려 가격이 소폭 낮아진 것으로 나타났다. 중국 위안화 역시 강세를 보이면서 중국인 매수자 관점에서는 서울 아파트 가격이 더 떨어진 셈이 됐다.
 

25일 환율시장에서 원달러 환율은 장중 1476.5원을 기록했다. 지난 6월24일 1359원에서 5개월 만에 8.65% 상승한 것이다. 원위안 환율은 189.67원에서 207.77원으로 9.54% 올랐다. 같은 기간 KB부동산 기준 서울 아파트 매매가격은 6.02% 상승했다. 원화 기준으로는 상승세가 이어졌지만 환율 변동을 반영하면 체감 가격은 낮아지는 모양새다. 서울 아파트는 11월 전월 대비 1.72% 올라 2020년 9월 이후 가장 높은 상승률을 기록했다.
 

원화 약세는 외국인 투자자들에게 한국 아파트를 ‘할인된 자산’처럼 보이게 만든다. 한국부동산원 통계에 따르면 외국인 보유 아파트는 2022년 말 5만135가구에서 2024년 말 6만654가구로 증가했다. 국토교통부 통계를 보면 외국인 보유주택의 약 56%가 중국인 소유다. 달러와 위안화 가치가 오를수록 외국인 구매력은 커지고 이는 서울 집값에 간접적 상승 압력으로 작용한다.
 

전문가들은 환율 흐름이 단기 현상이 아니라는 점에 주목한다. 경상수지 둔화와 재정수지 악화 장기 자본유출 가능성 등이 겹치면서 원화 약세가 이어질 것이라는 전망이 확산되고 있다. 환율 불안정은 한국은행의 금리 인하를 어렵게 만든다. 고금리가 지속되면 수요가 위축되지만 공급 역시 줄어드는 방향으로 작용해 시장 불안은 오히려 이어질 수 있다.
 

고환율은 건설비와 분양가에도 직접적인 영향을 준다. 한국건설산업연구원의 ‘11월 건설시장동향’에 따르면 올해 9월 기준 건설용 수입 중간재 물가지수는 121.8로 전년 동기 대비 4.0% 상승했다. 건설공사비지수는 131.66으로 통계 작성 이후 가장 높은 수준을 기록했다. 철근 합판 석재 등 수입 비중이 높은 자재가 줄줄이 오르면서 공사비 상승이 지속되고 있다. 전선 케이블은 2.36% 냉간압연강재는 1.3% 산업용 가스는 1.09% 상승했다.
 

건축비는 환율이나 금리와 달리 쉽게 내려가지 않는다는 점이 문제다. 최저임금 인상 중대재해처벌법 시행 주 52시간제 등 제도 요인이 겹치며 건축비 상승은 ‘불가역적 흐름’으로 자리 잡고 있다.
 

분양가 역시 상승세다. 지난해 전국 신축 아파트 3.3㎡당 평균 분양가는 2063만원으로 평균 매매가격 1918만원보다 145만원 높았다. 서울은 분양가 4820만원 매매가격 4300만원으로 차이가 더 벌어진다. 분양가가 매매가보다 높으면 기존 아파트 가격의 하단이 형성돼 가격 조정이 제한된다.
 

업계 관계자는 “고환율이 장기화되면 서울 아파트 시장은 ‘거래는 얼어붙고 가격은 잘 떨어지지 않는’ 양상이 지속될 것”이라며 “외국인 매수 여력과 자재비 상승이 겹치는 강남권 핵심 단지는 가격 방어력이 더욱 강해지고 외곽 지역과 중소형 단지는 수요 약세로 양극화가 심화될 수 있다”고 말했다.