1·3 부동산 대책, 새해 변화하는 부동산 시장 동향

[이코노믹데일리] 정부가 올해 '1·3 부동산 대책'을 내놨다. 서울 강남 3구와 용산구를 제외한 전역을 규제지역에서 해제했다. 규제 지역에서 50%였던 주택담보인정비율(LTV)은 70%로 올라간다. 다주택자는 조정대상지역에서 담보대출을 받을 수 없지만, 비규제 지역에선 집값의 최고 60%까지 빌릴 수 있다.

세 부담도 줄어 비규제 지역에선 다주택자도 취득세를 낼 때 일반세율(1~3%)을 적용받고, 양도소득세 최고세율도 45%로 낮아진다. 1순위 청약 자격도 비규제지역에선 1년(비수도권 6개월)이다. 분양가 상한제, 실거주 의무, 중도금 대출 기준선인 12억원 등도 폐지됐다.

전문가는 "해당 대책이 시장에서 미치는 영향은 최소 6개월 후부터 확인이 가능할 것"이라며 "시장이 침체하는 상황에서는 효과가 나타나는 시점이 더딜 것"이라는 분석이다.

국가의 정책적 개입이 시장에 미치는 영향은 점점 더 줄어들고 금리, 통화량 등이 집값에 미치는 영향력이 더 커질 것이라는 것으로 풀이된다.

고금리로 부채 비율을 줄여야 하는 상황에서 본인의 소득 여건을 고려한 투자가 필요한 시기를 강조한 것이다.

◆ 1·3 부동산 대책, 실수요자 촉각

정부는 이달 초 부동산 규제를 대대적으로 풀었다. 분양 시장 침체가 건설 경기와 주택 공급 위축으로 이어지는 걸 막기 위한 고육지책이다. 부동산 하강 국면이 장기화하면 실물경제 침체까지 심화할 수 있다는 위기의식도 반영됐다.

우선 민간택지 분양가상한제 적용 지역과 규제 지역은 서울 강남3구(강남·서초·송파구)와 용산구 등 4개 구만 남겨 놓고 전면 해제했다. 서울 등 수도권 아파트를 분양받을 때 최대 5년간 거주해야 하는 실거주 의무를 폐지키로 했다. 분양가 12억원까지만 가능한 중도금 대출도 분양가와 관계없이 받을 수 있도록 했다. 분양 아파트 전매 제한 기간도 대폭 줄였다.

구체적으로 정부는 2~5년의 분양가상한제 주택 실거주 의무를 없앴다. 이에 따라 민간택지 분양가상한제가 유지되는 강남 3구와 용산구에서 분양한 아파트도 입주 때 실제로 거주하지 않고 세입자를 받을 수 있게 됐다. 세입자에게 받은 보증금으로 잔금을 치를 수 있어 주택 매입 폭이 과거에 비해 넓어졌다. 

여기에 분양가 12억원이 넘는 청약 당첨자가 중도금 대출이 가능해진 것도 호재다. 전매제한 기간도 수도권은 기존 최대 10년에서 3년으로, 지방은 최대 4년에서 1년으로 대폭 줄어든다. 수도권의 경우 분양가상한제 적용 공공택지나 규제지역은 3년, 과밀억제권역이 1년, 그 외 지역은 6개월을 적용받는다.

분양가 9억원까지만 가능했던 특별공급도 앞으로는 분양가와 상관없이 나온다. 

◆ 2주택자 종부세 중과세율 폐지··· 생애 첫 주택자는 완화

조정대상지역 2주택 이상 보유자는 중과세율인 1.2~6%가 아닌 일반세율 0.~2.7%를 적용받는다. 과세표준 12억원이 넘는 3주택 이상 다주택자는 중과세율을 적용받는데, 대신 최고세율이 현행 6%에서 5%로 낮아진다.

주택 수에 따라 다르게 적용됐던 종부세 세 부담 상한률도 150%로 통일된다. 종부세는 과한 세 부담을 막기 위해 전년보다 세액이 일정 수준 이상 인상되지 못하도록 상한 기준을 두는데, 1~2주택자, 2~3주택자에 다르게 적용됐던 상한률을 일괄적으로 낮춘다.

생애 첫 주택 구입자 취득세 감면 요건도 완화된다. 소득과 집값에 상관없이 200만원 한도 내 취득세가 면제된다. 취득세 감면 추징 예외 요건도 완화된다. 3개월 내 입주하지 않으면 취득세 감면분을 추징했지만, 기존 임대차 권리관계에 따른 입주 지연을 입증할 경우 추징 대상에서 제외한다.

이른바 '줍줍'이라고 불리는 무순위 청약 거주지역 요건이 폐지된다. 무주택자면 누구나 참여할 수 있게 된다. 

재건축 안전진단 평가 시 구조안전 항목에 대한 가중치도 50%에서 30%로 줄인다. 대신 주거환경과 설비 노후도 비중을 30%로 높였다. 

◆ 1주택·1분양권자, "새집 완공 후 3년 내 기존 집 팔면 비과세"

앞으로 실거주 목적으로 주택 분양권이나 입주권을 산 1주택자는 새집이 완공되고 3년 이내에 기존 주택을 팔면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있게 된다.

또 한국토지주택공사(LH)나 서울도시주택공사(SH), 주택도시보증공사(HUG) 등 공공주택사업자를 비롯한 공익적 법인의 종합부동산세율은 최고 5.0%에서 2.7%로 인하하는 방안도 추진된다.

26일 정부는 비상경제장관회의를 열고 이러한 내용을 담은 부동산 세제 보완 방안을 발표했다.

실거주를 목적으로 사들이면 기본 처분 기한 3년이 지나더라도 주택 완공 시점으로부터 3년의 추가 처분 기한을 주겠다는 것이다.

다만 이런 혜택은 대상 가구원 전원이 신규 주택에 전입해 1년 이상 실제로 거주할 때만 받을 수 있다.

1가구 1주택자가 보유한 주택이 재건축·재개발될 때도 마찬가지 혜택이 적용된다. 현재는 1주택자가 재건축·재개발 기간에 거주할 대체 주택을 취득했을 경우 신규 주택 완공 이후 2년 이내에 이를 처분해야 하지만, 앞으로는 비과세 처분 기한이 3년으로 늘어난다.

정부는 내달 시행령을 개정해 올해 1월 12일 이후 양도분부터 개정 규정을 소급 적용한다는 계획이다.

아울러 정부는 공공주택사업자 등 공익적 법인이 주택을 3채 이상 보유한 경우 종부세를 매길 때 중과 누진세율(0.5∼5.0%)이 아닌 기본 누진세율(0.5∼2.7%)을 적용하기로 했다. 이 경우 종부세 최고세율은 5.0%에서 2.7%로 절반 가까이 낮아진다.

또 공익적 법인에 대해서는 종부세 기본 공제 9억 원과 세 부담 상한(전년 대비 150%)도 함께 적용해 부담을 낮춰주기로 했다.

적용 대상은 △LH·SH·HUG 등 공공주택사업자와 공익법인 △주택조합 △재개발·재건축사업 시행자 △민간건설임대주택사업자 △취약계층 주거 지원 목적의 사회적기업 및 사회적협동조합 △종중 △임대주택 공급 의무가 있는 도시개발사업 시행자 등 400여 곳이다.

정부는 이런 혜택을 적용하면 해당 법인의 종부세 부담이 400억 원가량 줄어들 것으로 추산했다. 다만 세율 인하는 법 개정 사안으로 국회 통과 절차를 거쳐야 한다.

이 외에도 정부는 미분양된 공공임대주택과 토지 지원 리츠(REITs·부동산투자신탁)에 종부세 합산배제(비과세)를 적용해주기로 했다.

등록 임대사업자의 경우 임대 개시 시점에 주택 가격이 공시가 기준 6억원(비수도권은 3억원) 이하일 경우 합산배제 대상이 되고, 의무 임대 기간을 15년으로 확대하는 사업자에 대해서는 공시가 9억원짜리 주택(비수도권은 6억원)까지 비과세 혜택을 준다.