실거주 의무 유예... 급한불 껐지만 3년 뒤엔 어떻하나

분양가 상한제 아파트에 대한 실거주 의무가 3년간 유예될 예정이다. 전국 5만 가구 입주예정자들은 안도하는 분위기지만 완전 폐지가 아닌 '유예'여서 3년 뒤 시장 혼란이 반복될 수 있다는 지적이 나온다.
 
21일 정부와 국회 등에 따르면 이날 열리는 국회 국토교통위원회 국토법안심사소위원회에서는 실거주 의무를 3년간 유예하는 주택법 개정안이 상정된다.
 
여야는 실거주 의무가 시작되는 시점을 지금의 ‘최초 입주 가능일’에서 ‘최초 입주 후 3년 이내’로 완화하기로 의견을 모았다. 개정안은 22일 전체 회의 문턱을 넘어 이달 29일 열리는 본회의를 통과할 가능성이 크다.
 
정부가 지난해 1월 3일 전매제한 완화와 함께 실거주 의무 폐지를 발표한 지 1년 2개월 만이다.
 
국토부에 따르면 실거주 의무가 적용되는 단지는 지난달 말 기준 77개 단지 4만9766가구다. 최근 흥행몰이에 성공했던 ‘메이플자이’ 뿐만 아니라 ‘올림픽파크포레온(둔촌주공)’, ‘장위자이레디언트’, ‘강동헤리티지자이’ 등의 단지가 실거주 의무 적용을 받는 대표적인 단지다.
 
특히 올해 분양가상한제를 적용받는 강남 3구 단지들이 연이어 청약에 나서기 때문에 대상 가구 수는 더 늘어날 것으로 전망된다.
 
하지만 전세 계약이 2년 단위로 이뤄진다는 점을 고려하면 3년 이후에 다시 입주 문제가 불거질 여지가 있다. 실거주 의무가 완전히 폐지된 것이 아니기 때문이다.
 
전세계약갱신권에 따라 통상 2년인 계약 기간을 3년으로 맞추기 위해서는 특약사항을 넣어 계약을 진행해야 하고, 세입자 이주 문제 등으로 입주를 제때 하지 못할 가능성도 있어 실거주해야 하는 집주인과 세입자 간 분쟁이 발생할 가능성이 있다.
 
이에 대해 한 부동산 전문가는 “실거주의무 3년 유예는 주택임대차보호법과 상충하는 법안이다”면서 “집주인이 입주해야 해서 임차인을 내보내면 임대차보호법을 위반할 여지가 있다”며 "주택임대차보호법은 집주인이 직접 거주하려고 하는 때는 임차인이 계약갱신청구권을 사용할 수 없게 돼 2년이든 4년이든 확실하게 해야 한다"고 말했다.
 
다른 부동산 관계자도 “직장 발령 등으로 실거주가 어렵거나 자금이 부족해 임대를 놔야 할 경우 모두 3년 안에 해결이 어렵다. 특히 전세를 통해 잔금을 마련하는 때도 3년 유예기간 동안 해당 자금을 저축하지 못할 가능성이 크다”고 꼬집었다.