'책임준공'의 배신… 1500억 적자 늪에 빠진 신탁사들, '줄소송' 공포 덮쳤다

[이코노믹데일리] 부동산 호황기 시절, 금융계열 신탁사들의 외형 성장을 견인했던 '책임준공형 관리형 토지신탁(책임준공)'이 부메랑이 되어 돌아왔다. 고금리와 공사비 급등, 미분양 사태로 시공사가 쓰러지자 그 부실을 고스란히 떠안은 신탁사들이 사상 최악의 성적표를 받아들었다. 엎친 데 덮친 격으로 최근 법원이 책임준공 의무를 엄격하게 해석해 신탁사에 배상 책임을 묻는 판결을 잇달아 내놓으면서, 업계에서는 "4분기 이후가 진짜 지옥이 될 것"이라는 위기감이 고조되고 있다.
 

◆ '마이너스의 손' 전락한 신탁사… 3분기 누적 손실만 1530억
 

26일 금융투자협회 공시에 따르면, 국내 14개 부동산신탁사의 올해 3분기 누적 영업손실은 총 1530억원에 달하는 것으로 집계됐다. 부동산 신탁업계가 이처럼 대규모 동반 적자를 기록한 것은 유례를 찾기 힘든 일이다.
 

금융지주 계열사들의 타격은 더욱 심각하다. 우리자산신탁은 3분기 누적 영업손실이 1846 원에 달해 충격을 안겼다. 지난해 70억 원 흑자였던 회사가 불과 1년 만에 회복 불능 수준의 적자 수렁에 빠진 셈이다. 이외에도 교보자산신탁(-714억원), KB부동산신탁(-292억원) 등 주요 회사들이 줄줄이 적자를 기록했고, 무궁화신탁(-216억원)과 코리아신탁(-139억원)도 적자 대열에 합류했다.
 

이 같은 실적 쇼크의 근본 원인은 단연 '책임준공'이다. 책임준공은 시공사가 부도 등으로 기한 내 건물을 짓지 못하면 신탁사가 대신 건물을 완공하거나, 손해를 배상하겠다고 대주단에 확약하는 상품이다. 2022년 이후 원자재 가격 폭등으로 체력이 약한 중소 건설사들이 잇따라 무너지면서, 이들이 시공하던 지방 물류센터와 지식산업센터 현장의 부실이 고스란히 신탁사로 전이된 것이다.
 

◆ 법원, 신탁사에 "기한 못 맞추면 원리금 다 물어내라"… 소송 리스크 현실화
 

단순한 실적 악화보다 더 큰 문제는 4분기 이후 예고된 '법적 리스크'다. 최근 법원은 책임준공 약정을 지키지 못한 신탁사에게 가혹하리만큼 엄격한 잣대를 들이대고 있다.
 

서울중앙지법은 최근 인천 원창동 물류센터 PF 대주단이 신한자산신탁 등을 상대로 낸 소송에서 "신탁사는 575억원과 지연손해금을 배상하라"고 판결했다. 지난 5월 평택 어연리 물류센터 소송(256억 원 배상 판결)에 이은 연이은 패소다. 법조계와 건설업계는 이를 두고 "사실상 신탁사가 PF 대출의 연대보증인 역할을 하라는 판결"이라며 우려를 표하고 있다.
 

업계 관계자는 "과거에는 건물을 어떻게든 완공하면 책임을 다한 것으로 봤지만, 최근 판결은 기한을 하루라도 넘기면 PF 대출 원금과 연체이자까지 모두 물어내라는 식"이라며 "이런 판결이 대법원에서 확정될 경우 자본력이 약한 중소형 신탁사부터 줄도산할 수밖에 없다"고 지적했다.
 

◆ 제 살 깎아먹기… 신탁계정대 8.8조 육박, M&A 시장도 '찬물'
 

신탁사들의 유동성도 급격히 말라가고 있다. 신탁사가 사업비 조달을 위해 고유계정(자기자본)에서 빌려준 돈인 '신탁계정대' 총액은 3분기 기준 8조8355억원으로, 작년 말(7조7016억원) 대비 1조 원 넘게 급증했다. 사업장이 정상적으로 돌아가지 않아 신탁사가 제 돈을 태워 막고 있다는 뜻으로, 이는 잠재적 부실 덩어리다.
 

이러한 부실 리스크는 M&A(인수합병) 시장에도 악영향을 미치고 있다. 금융당국의 경영개선명령을 받고 매물로 나온 무궁화신탁의 경우, 일부 원매자가 관심을 보였으나 숨겨진 '우발 채무'(소송 리스크) 탓에 발을 빼는 분위기다. 재무제표에 당장 잡히지 않는 수백, 수천억 원대의 소송 패소 비용이 언제 터질지 모르는 시한폭탄으로 작용하고 있기 때문이다.
 

부동산 호황기에 리스크 관리 없이 수수료 따먹기식 영업에만 몰두했던 신탁사들의 '안전불감증'이 결국 혹독한 대가를 치르고 있다는 지적이다. 책임준공발 소송전이 본격화될 경우, 국내 부동산 PF 시장은 또 한 번 거대한 구조조정의 격랑 속으로 빠져들 것으로 보인다.