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지산 경매 폭증, 금융 규제보다 더 큰 문제는 '실수요자 공백'
[이코노믹데일리] 수도권 지식산업센터(지산) 시장에서 경매 물건이 급증하고 있다. 금융권의 잔금대출 중단으로 계약자들이 대거 파산 위험에 놓이면서다. 그러나 시장 안팎에서는 “경매 급증의 직접 원인은 대출 조임이지만, 근본 원인은 지산이 본래의 실수요 기반을 잃은 채 투자상품으로 변질된 데 있다”는 분석이 힘을 얻고 있다. 11일 부동산 경매업계에 따르면 올해 9월까지 수도권에서 경매에 나온 지산은 2593건으로 나타났다. 지난해 1564건의 배 가까운 수치로, 지산 경매가 본격화하기 시작한 2021년(365건)·2022년(344건)과 비교하면 시장의 부담이 단기간에 폭발적으로 드러난 셈이다. 업계에서는 “하반기 들어 잔금대출이 사실상 막히면서 경매 전환 속도가 더 빨라졌다”고 말한다. 지산의 분양·자금 조달 방식은 주거상품과 다르다. 일반적으로 계약금 10%, 중도금 집단대출 50%, 잔금 40%를 계약자가 직접 마련한다. 중도금은 관행적으로 집행되지만, 잔금대출은 금융권의 담보가치 평가와 시장 전망에 따라 심사 결과가 크게 달라진다. 최근 금융권은 지산 시장의 공실 확대와 시세 조정 가능성을 이유로 잔금대출 비율을 절반 이하로 낮추거나 취급을 중단했다. 분양 당시 ‘대출 가능’을 전제로 계약했던 자영업자·중소기업·1인 사업자들이 잔금을 스스로 충당할 수 없게 되면서 입주를 포기하거나 경매로 넘어가는 사례가 빠르게 늘었다. 문제는 이 같은 충격이 단순히 금융환경 변화 때문만은 아니라는 점이다. 지산은 본래 제조·혁신기업과 스타트업을 위한 산업·업무시설로 설계된 공간이다. 그러나 최근 몇 년간 저금리와 부동산 투자 열풍이 맞물리면서 지산은 ‘아파트 대체 투자상품’으로 소비됐고, 공급 또한 투자 수요를 기준으로 확대됐다. 실제 입주 수요보다 투자 매입 수요가 시장을 주도한 결과, 지산은 실수요 중심의 산업시설이라는 본래 기능을 상당 부분 잃어갔다. 이 과정에서 금융 규제는 실수요자에게 가장 먼저 타격을 주는 형태로 작동했다. 지산은 주거상품과 달리 잔금대출에 대한 보호 장치나 정책적 안전망이 사실상 없었다. 임대수익을 기대한 투자자들은 대체 수단을 찾을 수 있지만, 영업장을 확보하려는 실수요자들은 금융권의 조치에 직접적으로 노출됐다. 중도금 집단대출은 집행되지만 잔금대출이 갑작스럽게 차단되면 실수요자는 대출 구조상 대응 여지가 거의 없다. 이번 경매 폭증은 이러한 구조적 취약성이 한꺼번에 드러난 것이다. 시장 지표도 이를 반영한다. 매각률, 매각가율, 응찰자 수 등 주요 경매 지표는 동시에 하락하며 수요 기반이 빠르게 위축되고 있다. 공급이 누적된 상황에서 금융 규제가 겹치자 지산 시장 전반의 가격 형성력까지 흔들리고 있다. 여파는 시행사와 시공사로도 확산되고 있다. PF(프로젝트파이낸싱) 시장 경색 이후 자금 경로가 좁아진 상황에서 지산 잔금 미납과 경매 증가가 겹치면 건설사들의 유동성 부담도 커질 수 있다. 일부 건설사는 “비주거 미분양이 심각한 수준으로 올라왔다”고 토로한다. 전문가들은 실수요자 중심의 금융 보완장치를 마련할 필요가 있다고 지적한다. 금융권의 리스크 관리를 부정할 수는 없지만, 지산 분양 구조상 실수요자들이 가장 취약한 고리라는 점이 확인됐기 때문이다. 잔금대출이 차단될 경우 실수요자가 확보할 수 있는 대안이 거의 없다는 점에서 중소기업·자영업자 대상의 별도 심사 체계나 정책적 보완이 필요하다는 의견이 나온다. 정부가 추진 중인 지산·상가의 주거용 전환 정책은 단기 연착륙 장치로 거론된다. 대한주택건설협회는 지산의 입지와 교통망을 고려해 “주거 전환 허용, 설계변경 요건 완화, 추가 주차장 설치 면제 등 보완책을 검토할 필요가 있다”고 제안했다. 지산 경매 물량 증가는 대출 조임의 결과이자, 실수요 보호 장치 없이 투자상품화된 시장 구조가 만든 후유증이라는 평가가 무게를 얻고 있다. 지산 공급이 급격히 늘어난 지난 몇 년간의 흐름과 금융 규제 변화가 맞물리며 시장의 취약성이 드러난 만큼, 지산 시장은 단순한 조정 단계를 넘어 정책적 재설계가 필요한 국면에 접어들었다는 분석이다.
2025-12-11 09:00:00
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새도약기금, 은행·보험사서 2차 연체채권 매입…7.6만명 수혜
[이코노믹데일리] 이재명 정부가 장기연체자의 빚 탕감을 위해 출범한 '새도약기금'이 은행·생명보험사·대부회사 등으로부터 장기채권 8000억원을 2차 매입했다고 27일 밝혔다. 매입 대상 채권은 7년 이상 연체, 5000만원 이하의 개인(개인사업자 포함) 무담보채권이다. 총규모는 약 7만6000명이 보유한 약 8003억원이다. 이번에 새도약기금 협약에 처음 가입한 대부회사 1개사의 채권도 포함됐다. 앞서 새도약기금은 지난달 30일 한국자산관리공사와 국민행복기금에서 약 34만명 대상으로 각각 3조7000억원, 1조7000억원 등 총 5조4000억원 규모의 연체채권을 1차 매입했다. 매입 즉시 추심은 중단되며, 기초생활수급자 등 사회 취약계층 채무는 별도 상환능력 심사 없이 소각한다. 그 외 채권은 상환능력 심사를 거쳐 개인 파산에 준하는 수준으로 상환능력을 상실한 경우 1년 이내 소각하고, 상환능력이 현저히 부족한 경우는 채무조정을 추진한다. 채무자는 내년 1월부터 새도약기금 홈페이지에서 본인 채무 매입 여부 및 상환능력 심사 결과, 채권 소각 여부 등을 조회할 수 있다. 새도약기금은 다음 달 중 여신전문금융사, 손해보험사, 저축은행, 대부회사가 보유한 장기 연체채권을 추가로 매입하며 금융회사·공공기관 장기 연체채권을 정기적으로 인수할 계획이다. 현재까지는 대부업권 상위 30개사 중 8개사만 새도약기금 협약에 가입해 참여율이 저조한 상황이다. 이에 따라 새도약기금은 대부회사가 타업권과 달리 원하는 정기 매각 일정에 매각할 수 있도록 한다. 또 순차 매각이 필요한 경우 이를 최대한 지원키로 했다. 아울러 새도약기금 협약에 가입한 대부업체의 은행 차입이 가능하도록 인센티브도 제공할 계획이다. 현재 은행권은 서민금융 우수대부업자에만 대출을 허용하고 있으나, 정부 채무조정 사업(새도약기금·새출발기금)에 참여하는 대부업체의 대출도 가능하도록 내규·절차 개정을 추진할 방침이다.
2025-11-27 14:33:01
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