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![[기자수첩] 토지거래허가제 온도차, 거래와 가격은 다른 길을 갔다](https://image.ajunews.com//content/image/2026/01/13/20260113095452673037.jpg)
토지거래허가제 온도차, 거래와 가격은 다른 길을 갔다 [이코노믹데일리] 지난해 10월 15일 발표된 부동산 대책으로 서울 전역이 토지거래허가구역으로 지정되자 시장에는 기대와 우려가 교차했다. 정부는 투기 수요 차단을 전면에 내세우며 이전보다 한층 높은 규제 강도를 적용했다. 당시만 해도 서울 부동산 시장 전반이 위축될 것이란 전망이 우세했다. 그러나 몇 달이 지난 현재 시장의 반응은 단순하지 않다. 거래 지표부터 엇갈린다. 직방에 따르면 10·15 대책 직후 40일과 비교해 지난해 11월 29일부터 이달 7일까지 서울의 토지거래허가 건수는 약 13% 증가했다. 특히 새롭게 허가구역으로 편입된 지역에서 증가 폭이 두드러졌다. 노원구의 경우 같은 기간 허가 건수가 117% 늘었다. 반면 전통적인 규제지역의 분위기는 사뭇 다르다. 강남·서초·송파·용산 등 핵심지는 토지거래허가 건수가 절반 수준으로 급감했다. 이 같은 온도차는 수요의 성격 차이에서 비롯된다. 강남권은 가격 부담이 크고 실거주 요건과 자금 조달 부담을 동시에 충족해야 해 진입 장벽이 높다. 규제가 강화될수록 거래를 미루는 선택이 늘어날 수밖에 없다. 반면 상대적으로 가격대가 낮고 실수요 비중이 높은 외곽 지역은 일정 기간 관망을 거친 뒤 다시 매수로 이어지는 흐름이 나타났다. 가격 방향은 다른 그림을 그리고 있다. 한국부동산원 통계에 따르면 서울 아파트 매매가격은 지난해 2월 초 이후 48주 연속 상승세를 이어가고 있다. 지난해 누적 상승률은 약 8%대에 달했다. 자치구별로는 송파구가 20% 안팎의 상승률을 기록했고 성동구도 19%대 오름세를 보였다. 마포·서초·강남·용산 등 한강벨트와 핵심지 역시 12~14%대의 뚜렷한 상승 흐름을 유지했다. 중랑·도봉·강북 등 서울 외곽권의 연간 상승률은 1%를 밑돌며 전국 평균(1.02%)에도 미치지 못했다. 거래는 이어지고 있지만 가격을 끌어올릴 만큼의 강한 상승 동력은 형성되지 못한 것이다. 규제가 수요 이동을 유도했을 뿐 기존 가격 구조 자체를 흔들지는 못했다는 평가가 나오는 배경이다. 거래와 가격의 엇박자는 토지거래허가제가 서울 시장을 일률적으로 누르고 있지 않다는 점을 보여준다. 핵심지는 거래가 줄어도 매물이 잠기며 가격 방어력이 유지되고 외곽은 거래가 늘어도 가격이 쉽게 움직이지 않는다. 규제 효과가 지역별 입지와 수요 구조에 따라 전혀 다르게 작동하고 있는 셈이다. 이러한 가운데 정부는 규제 완화 가능성에 대해 분명하게 선을 그었다. 일부 지역의 토지거래허가구역 해제 여부와 관련해 김윤덕 국토교통부 장관은 “논의한 바 없다”고 밝혔다. 이어 “규제 문제는 전혀 논의된 적이 없고 상황을 주시하고 있다”며 “정책적 일관성을 매우 중요하게 보고 있다”고 강조했다. 같은 규제라도 사는 사람과 지역에 따라 체감은 크게 다르다. 토지거래허가제의 온도차는 단순한 거래 지표의 문제가 아니라 서울 주택 시장이 한강벨트와 외곽이란 이중 구조로 굳어지고 있음을 보여주는 신호다. 같은 정책을 적용 받아도 시장은 지역에 따라 여러 방향으로 움직이고 있다. 이 간극을 조율하지 못한다면 규제는 반복되고 시장의 반응 역시 달라지지 않을 가능성이 크다.2026-01-13 10:13:56
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황희 "기성 도시에 재초환·토허제 적용은 과해…규제로 누르면 풍선효과 반복" [이코노믹데일권 내에서 재건축 규제의 적용 범위를 재검토해야 한다는 목소리가 나왔다. 기성 도시에 재건축 초과이익환수제와 토지거래허가제를 광범위하게 적용하는 것은 시장 기능을 과도하게 억누른다는 지적이다. 황희 더불어민주당 의원은 6일 국회에서 열린 부동산 정책 방향 간담회에서 “기성 도시에 재건축 초과이익환수제(재초환)나 토지거래허가제(토허제)를 적용하는 것은 지나치게 시장을 규제하는 방식”이라고 밝혔다. 민주당 서울시당 소속 지방선거기획단장을 맡고 있는 황 의원은 적용 대상과 목적을 분리해 볼 필요가 있다고 강조했다. 특히 재초환 제도의 구조적 문제를 지적했다. 황희 의원은 “재건축 과정에서 이미 공공기여를 하고 보유 단계에서는 보유세를, 매각 시에는 양도소득세를 낸다”며 “현재 구조만 봐도 사실상 3중 과세인데 여기에 초과이익까지 환수하는 것은 약간 불합리하다”고 말했다. 정부의 부동산 정책 기조에 대해서도 비판을 이어갔다. 그는 “정부가 토지 정책을 사용하지 않고 금융·세제나 토허제, 재초환 같은 규제를 활용하고 있다”며 “중장기적 원칙 없이 그때그때 발생하는 문제를 규제로 누르다 보면 풍선효과가 반복될 수밖에 없다”고 꼬집었다. 이날 발언에 대해 황 의원은 당론이나 정부 정책과는 선을 그었다. 황 의원은 “문재인 정부 시절 부동산 정책이 국민 눈높이에 미치지 못했고 여러 차례 대책을 내놨지만 소기의 목적을 달성하지 못한 경험이 있었다”며 “그러한 경험을 토대로 정책 발표 방향성을 제언하기 위한 것이다”라고 설명했다. 대안으로는 세제 구조 전환을 제시했다. 수도권 외곽에 ‘세컨드 홈’을 보유한 2주택자에 대해 보유세 부담은 완화하고 거래세 중심으로 세제를 전환하는 방안을 검토할 필요가 있다는 내용이다. 1주택자에 대한 보유세 완화 필요성도 함께 언급했다. 도시 개발 방식에 대해서는 정부의 적극적인 역할을 주문했다. 이 밖에도 △지역별 평균 부동산 가격을 반영한 대출 기준 마련 △학교와 아파트를 연계하는 ‘주교 복합’ 개발 △재개발 시 분담금 부담을 줄이기 위한 공유지분에 대한 정부 투자 방안 등을 정책 대안으로 제안했다.2026-01-06 17:22:27
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중국인이 집값을 흔든다던 말, 통계는 왜 다른 방향을 가리킬까 [이코노믹데일리] 올해 하반기 서울 집값이 급등하자 부동산 시장에서는 외국인 매수 특히 중국인 자본이 시장을 교란하고 있다는 주장이 빠르게 확산됐다. 강남 아파트를 외국인이 쓸어간다는 표현도 어렵지 않게 등장했다. 그러나 실제 거래 데이터를 들여다보면 이런 인식과 통계 사이에는 적지 않은 간극이 있다. 22일 법원 등기정보광장을 기준으로 올해 1월부터 11월까지 서울에서 매매로 소유권 이전 등기를 신청한 매수인은 17만4625명이다. 이 가운데 외국인은 1787명으로 전체의 1% 수준에 그쳤다. 외국인 매수가 전년보다 늘어난 것은 사실이지만 같은 기간 전체 매수 규모가 더 크게 증가하면서 비중은 오히려 소폭 낮아졌다. 외국인이 서울 부동산 시장의 흐름을 좌우할 만큼의 규모라고 보기는 어렵다는 해석이 가능한 대목이다. 외국인 가운데 중국인이 가장 많은 비중을 차지하는 것도 사실이다. 다만 이 역시 전체 시장 기준으로 보면 제한적이다. 서울에서 부동산을 매수한 외국인 중 중국 국적자는 770명으로 외국인 전체의 40%대다. 하지만 이를 서울 전체 거래와 연결해 보면 중국인 매수는 전체 매수인의 0.4% 수준에 머문다. 외국인 중 다수라는 점이 곧 시장 주도력으로 이어진다고 보기는 어렵다. 논란의 핵심이 된 강남과 한강벨트에서도 비슷한 양상이 나타난다. 올해 집값 상승의 출발점으로 지목된 강남3구와 마포 용산 성동 등 이른바 한강벨트 지역에서 집합건물을 매수한 외국인은 583명이다. 이 가운데 중국인은 71명으로 10명 중 1명꼴이다. 반면 미국과 캐나다 등 북미 국적 매수자가 전체의 70% 가까이를 차지했다. 중국인이 강남 아파트를 집중적으로 매입했다는 통념과는 거리가 있다. 중국인 매수의 공간적 분포를 보면 강남보다는 구로 금천 영등포 강서 관악 등 서울 외곽 지역에 집중돼 있다. 실거주 목적의 거래가 많다는 점을 고려하면 투기 수요로 일반화하기도 쉽지 않다. 서울 집값 급등과 중국인 매수를 직접 연결하는 해석에는 신중할 필요가 있다는 지적이 나오는 이유다. 정부가 외국인 토지거래허가제를 도입한 배경도 이런 여론과 무관하지 않다. 6·27 대출 규제로 내국인 주택 매입이 어려워진 반면 외국인은 상대적으로 규제에서 자유롭다는 인식이 확산되며 역차별 논란이 커졌다. 그러나 제도 시행 이후 한 달간 외국인 매수 규모에는 뚜렷한 변화가 나타나지 않았다. 오히려 같은 기간 미국인 매수는 증가했다. 외국인 매수가 눈에 띄게 줄어든 시점은 10·15 부동산 대책 이후다. 이때부터 시장 전체가 관망 국면에 들어서며 거래량이 감소했고 외국인 매수도 함께 줄었다. 외국인 규제 자체의 효과라기보다 시장 전반의 거래 위축이 수치 변화로 이어졌다는 분석이 가능하다. 전문가들은 외국인 특히 중국인의 부동산 매수가 여론에서 과장돼 소비되고 있다고 본다. 외국인 매수 비중은 여전히 낮고 특정 국적이 서울 집값을 끌어올렸다고 단정할 만한 근거도 충분하지 않다는 것이다. 시장 불안을 키운 요인으로는 외국인보다 정책 신뢰 약화와 과열된 심리가 더 크게 작용했다는 해석도 나온다. 서울 집값 급등을 둘러싼 논쟁에서 외국인 매수는 눈에 띄는 소재이지만 통계는 보다 차분한 해석을 요구한다. 데이터가 보여주는 범위를 넘어선 일반화는 시장 판단을 흐릴 수 있다. 정책 역시 여론보다 수치에 근거해 점검할 필요가 있다는 지적이 나온다.2025-12-22 10:00:42
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"중국인이 한국 땅을 대거 샀다?"…통계로 보면 과장된 공포 [이코노믹데일리] 외국인이 국내에서 보유한 주택이 사상 처음 10만 가구를 넘어섰다. 국토교통부가 발표한 2024년 말 기준 통계에 따르면 외국인 보유 부동산은 꾸준히 증가세를 보이고 있지만, “중국인이 한국의 땅을 대거 사들였다”는 인식은 사실과 거리가 멀다. 실거주 목적의 주택이 대다수이며, 토지는 오히려 미국 국적자의 비중이 절반을 넘는다. 전문가들은 “국적이 아니라 목적에 따라 접근해야 한다”며 투자형 외국인에 대한 정밀 규제 필요성을 강조하고 있다. ◆ 외국인 부동산 보유 규모 ‘증가’…그러나 전체 비중은 미미 10일 업계에 따르면 2024년 말 기준 외국인이 국내에서 소유한 부동산은 주택 10만216가구, 토지 2억6790만㎡로 집계됐다. 공시지가 기준 총액은 약 33조4892억원이다. 수치만 보면 큰 규모처럼 보이지만 전체 주택(1931만 가구)의 0.52%, 전체 국토의 0.27%에 불과하다. 외국인 부동산 소유가 ‘급증했다’는 통념은 통계적으로 과장된 셈이다. ◆ 국적별 패턴 뚜렷…‘주택은 중국, 토지는 미국’ 국적별로 보면 주택은 중국, 토지는 미국이 압도적이다. 중국 국적자는 외국인 보유 주택의 56.0%(5만6301가구)를 소유했고, 이어 미국(2만2031가구·21.9%), 캐나다, 대만, 호주 순이었다. 반면 토지는 미국 국적자가 전체 외국인 보유 면적의 53.5%를 차지했고, 중국은 7.9%에 그쳤다. 이 같은 분포는 중국인이 주택을 중심으로, 미국인은 토지를 중심으로 보유하고 있음을 보여준다. 중국인의 부동산 매입이 ‘한국 땅 싹쓸이’ 수준이라는 인식은 실증적 근거가 부족하다. ◆ 수도권 아파트 중심의 ‘실거주형’ 보유 외국인 주택 보유는 수도권 공동주택에 집중됐다. 경기(3만9144가구·39.1%), 서울(2만3741가구·23.7%), 인천(9983가구·10.0%) 등 수도권 세 지역이 전체의 72.7%를 차지했다. 주택 형태별로는 아파트 6만654가구, 연립·다세대 3만864가구, 단독주택 8698가구로 공동주택 비중이 91.3%에 달했다. 외국인 주택 소유자 9만8581명 가운데 93.4%(9만2089명)는 1채만 보유했다. 2채 이상 보유한 다주택자는 6.6%(약 6500명) 수준이었다. 실거주 목적이 뚜렷하다는 점에서, 단순히 “외국인이 한국 주택을 사들인다”는 불안감은 사실상 근거가 희박하다. ◆ 진짜 문제는 ‘투자형 외국인’…정밀 규제 시급 전문가들은 문제의 초점을 ‘국적’이 아니라 ‘목적’에 맞춰야 한다고 입을 모은다. 외국인 전체 보유 규모는 크지 않지만, 수도권 공동주택 중심의 다주택·임대 목적 거래는 시장 안정에 부담을 줄 수 있기 때문이다. 이상현 국토정책연구원 연구위원은 “중국인 땅 매입이 과장된 공포로 소비되는 사이, 실제 시장을 왜곡하는 건 실거주와 무관한 투자형 매입”이라며 “외국인 거래의 성격을 구분하고, 투기성 보유에는 세제·거래 허가 등 정밀한 규제가 필요하다”고 지적했다. 정부는 2025년부터 ‘외국인 토지거래허가제’를 도입하고, 수도권 일부 지역에는 2년 실거주 의무를 부과할 방침이다. 그러나 외국인 다주택자나 임대사업자에 대한 세부 통계가 부족해 실효성 확보에는 한계가 있다는 평가도 나온다. ◆ “누가 샀나”보다 “왜 샀나”를 봐야 ‘중국인이 한국 땅을 대거 샀다’는 단순한 공포 대신, 외국인 부동산 보유의 목적과 성격을 세밀하게 구분해야 한다. 중국인이든 미국인이든 실거주 목적이라면 과도한 경계는 불필요하다. 그러나 단기 시세차익이나 임대를 노린 투자형 거래는 명확히 걸러내야 한다. 데이터가 보여주듯, 외국인 부동산 보유의 본질은 ‘국적’이 아니라 ‘의도’다. 시장의 신뢰를 지키기 위해서는 목적 기반의 규제와 투명한 정보 공개가 지금 시점에서 가장 시급하다.2025-11-10 11:45:50
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서울 15개 구청장 "10·15 부동산 대책 철회하라"…"지방자치·재산권 침해" 반발 [이코노믹데일리] 서울시 15개 자치구 구청장이 정부의 ‘10·15 부동산 대책’에 반발하며 철회를 요구하고 나섰다. 이들은 이번 조치가 지방자치의 근간을 훼손하고 주민 재산권을 침해한다며 정부에 강하게 반기를 들었다. 구청장협의회장인 서강석 송파구청장 포함 15개 구청장은 22일 오후 서울시청에서 기자회견을 열고 “토지거래허가제 확대 지정은 지방정부와 협의 없이 일방적으로 추진된 결정”이라며 대책 철회를 촉구했다. 성명에는 종로·중·용산·광진·동대문·도봉·서대문·마포·양천·영등포·동작·서초·강남·강동구청장이 이름을 올렸고 더불어민주당 소속 10개 구청장은 참여하지 않았다. 구청장들은 성명을 통해 “토지거래허가제는 사유재산을 제한하는 가장 강력한 제도로 꼭 필요한 지역에만 예외적으로 적용돼야 한다”며 “서울시와 자치구와의 협의 없이 이뤄진 이번 지정은 지방자치 협력 구조를 무시한 처사”라고 비판했다. 이어 “서울시와 각 구는 재개발·재건축 등 주택공급 확대를 위해 신속통합기획 등 제도적 지원을 강화하고 있다”며 “부동산 안정은 규제 강화가 아니라 공급 확대와 행정 지원을 통해 이뤄져야 한다”고 주장했다. 이들은 정부에 △토지거래허가구역 지정의 철회 또는 최소화 △정부·서울시·자치구 3자 협의체 구성 △현장 목소리를 반영한 규제 완화형 대책 마련 등을 요구했다. 서강석 협의회장은 “토지거래허가구역 지정은 서민 주거 안정을 위협하고 지역경제 활력을 떨어뜨리는 조치”라며 “지방정부와 충분한 논의 없이 추진된 규제 중심의 대책은 전면 재검토돼야 한다”고 말했다. 기자회견에 함께한 김병민 서울시 정무부시장은 “정부는 이번 대책을 마련하는 과정에서 서울시와 사전 협의가 전혀 없었다”며 “거래 위축으로 전월세 불안을 초래하고 정비사업 추진 동력까지 악화시킬 수 있다”고 우려했다. 그는 “단순한 시장 조정책이 아니라 재개발·재건축을 통한 장기적 주거 전략으로 접근해야 한다”고 덧붙였다. 한편 정부가 발표한 ‘10·15 부동산 대책’은 서울 전역과 과천·성남 등 경기 12개 지역을 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역으로 묶어 규제를 대폭 강화하는 내용을 담고 있다.2025-10-22 15:23:03
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한동훈 "토허제 전면확대, 중국식 거래통제…집값 폭등 가능성 우려" [이코노믹데일리] 정부가 10·15 부동산 대책을 통해 서울 전역과 경기 12개 지역을 토지거래허가구역으로 지정하자, 정치권에서 “중국식 부동산 통제 정책”이라는 비판이 제기됐다. 규제 강화로 단기 거래가 위축될 수 있지만, 장기적으로는 공급 위축과 심리적 반발로 집값 폭등을 초래할 수 있다는 지적이 나온다. 17일 업계에 따르면 한동훈 국민의힘 전 대표는 페이스북을 통해 “이렇게 극단적으로 토지거래 자체를 제한하는 나라는 중국밖에 없다”며 “중국은 2010년 이후 주택구입 제한 정책을 시행하고 있는데, 민주당 정권의 토허제 전면확대는 그 제도와 거의 같다”고 비판했다. 한 전 대표는 “중국은 국가가 시장을 직접 통제하는 체제이기 때문에 가능한 일이지만, 우리는 그런 체제가 아니다”며 “정부가 시장을 강제로 묶으려 하면 시장은 반드시 집값 급등으로 보복할 것”이라고 말했다. 이어 “민주당 정권이 그은 선은 청년과 보통 직장인 가정이 넘을 수 없는 철책선이 될 것”이라고 지적했다. 한 전 대표는 민주당 일부 인사들의 ‘이중 행태’도 문제 삼았다. 한 전 대표는 “민주당 정치인 중 일부는 토허제 확대 전 영끌 대출로 고가 아파트를 샀다”며 “권혁기 대통령실 의전비서관이 서초동 26억5000만 원 아파트를 14억7000만 원 대출로 구입한 사실이 대표적”이라고 주장했다. “토허제를 확대하고 대출을 막는 정책을 밀어붙이는 정부 철학과 배치된다”는 것이다. 한 전 대표는 “서울의 주택시장 안정화 정책은 문재인 정부 이전까지만 해도 세제, 금융, 공급 중심이었다”며 “이제 민주당 정권이 토허제를 서울 전역과 경기 일부로 확대하면서 허가제가 예외가 아닌 원칙이 됐다”고 말했다. “이는 국민의 거주이전의 자유와 거래의 자유를 극단적으로 제한하는 행위”라고 덧붙였다. 이번 10·15 부동산 대책은 최근 서울과 수도권 일부 지역의 집값 상승세를 억제하기 위한 조치로, 투기수요 차단을 명분으로 내세웠다. 정부는 토지거래허가제 확대가 ‘단기 거래 억제’ 효과를 낼 것으로 기대하고 있으나, 정치권과 전문가들 사이에서는 공급 축소와 투자 위축으로 인한 가격 상승을 우려하는 목소리가 커지고 있다. 부동산업계 관계자는 “허가제는 거래를 일시적으로 묶을 수는 있지만, 실수요자와 투자자 모두의 불확실성을 키우는 정책”이라며 “시장 신뢰가 무너지면 정부의 의도와 달리 오히려 가격 상승 압력이 높아질 수 있다”고 말했다.2025-10-17 07:55:15
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