2025.12.22 월요일
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"분양시장 숨 멎나"... 수도권 착공 급감에 시장 불안 커져 [이코노믹데일리] 내년에도 서울을 포함한 수도권 아파트 공급절벽이 이어질 가능성이 커지고 있다. 분양 물량의 선행지표인 착공 실적이 최근 수년간 최저 수준을 기록하고 있어 공급 회복까지 상당한 시간이 소요될 것이라는 전망이 제기된다. 18일 국토교통부 통계누리 주택건설실적에 따르면 올해 1월부터 9월까지 서울 아파트 착공 실적은 1만2447가구였으며 전년 동기 대비 13퍼센트 이상 감소했다. 수도권도 동일한 흐름을 보이며 같은 기간 9만1342가구를 기록해 지난해 대비 10퍼센트 가까이 줄었다. 서울은 2020년대 초반 연간 4만가구 이상 착공했으나 현재는 절반 이하 수준으로 떨어졌고 수도권 역시 20만가구 이상을 기록했던 시기와 비교하면 공급 기반이 약화됐다. 착공 감소는 향후 분양시장 위축으로 이어질 가능성이 높다. 일부 도시정비사업이 착공 이전에 분양에 나서기도 하지만 대다수 사업은 착공 시점과 분양 일정이 밀접하게 연동되며 관리처분인가 이후 이주 및 철거를 거쳐 1년 이내 착공에 들어가는 흐름이 일반적이다. 업계에서는 올해 수도권 착공 감소가 내년 분양시장 전반에 영향을 미칠 수 있다는 분석을 내놓고 있다. 10·15 대책 발표 이후 건설사와 재건축 재개발 조합이 시장 대응 방향을 조율하며 공급이 지연되는 현상도 나타나고 있다. 대출 규제와 전매 제한 강화 우려가 조합 의사결정에 부담으로 작용하며 일정 조정안을 논의하는 구역이 늘고 있다. 일부 규제지역에서는 청약 일정을 미루거나 공급 시점을 재검토하는 사례가 증가하고 있다. 관심은 3기 신도시 분양 효과에 쏠리고 있다. 남양주 왕숙 하남 교산 인천 계양 고양 창릉 부천 대장에 32만8000가구 규모로 계획된 3기 신도시는 올해 8000가구가 공급됐으며 내년에는 3만가구 가까이 분양될 전망이다. 다만 대규모 신규 공급에도 불구하고 물량이 단계별로 처리되는 특성상 단기 공급 공백을 해소하기에는 한계가 있다는 분석이 제기된다. 시장에서는 착공 감소와 규제 불확실성 해소 여부가 내년 분양 시장의 관건이 될 것으로 보고 있으며 정책 방향에 따라 공급 리스크가 완화될지 주목되고 있다.2025-11-18 08:09:36
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재건축·재개발 '관리처분 검토' 병목 심화… 내년으로 넘긴 사업 급증 [이코노믹데일리] 재건축·재개발의 마지막 관문인 ‘관리처분계획 타당성 검토’가 병목 구간으로 떠오르고 있다. 검토 인력이 한정된 가운데 의뢰 건수가 급증하면서 다음 해로 넘기는 미완료 물량이 해마다 늘고 있다. 정부가 주택 공급 확대를 위해 정비사업 활성화를 추진 중이지만, 검증 절차가 지연되면 공급 시계가 늦춰질 수 있다는 우려가 커진다. 15일 권영진 국민의힘 의원실에 따르면 지난달 25일 기준 관리처분계획 타당성 검토 미완료 건수는 35건으로 집계됐다. 이는 예년 수준을 넘어선 것으로, 2020년(25건)과 2021년(26건)보다 크게 늘었다. 2023년 34건, 지난해 50건으로 증가세가 뚜렷하다. 미완료 건수란 보통 연말에 의뢰됐지만 검증 절차가 마무리되지 않아 다음 해로 이월된 건을 의미한다. 올해는 작년 이월분을 처리하는 과정에서 완료 건수(97건)가 요청 건수(82건)를 근래 처음으로 앞질렀다. 이월 물량이 쌓이면서 ‘밀린 숙제’를 처리한 결과로 풀이된다. 관리처분계획 타당성 검토는 정비사업의 ‘최종 성적표’로 불린다. 조합원별 기존 토지와 건물 가치, 새 아파트 분양가, 분담금 등 세부 항목을 한국부동산원이 검토해 타당성을 판단한다. 사업비가 증가하거나 조합원 분담금이 늘어난 경우엔 의무적으로 검토를 받아야 한다. 검토 서류는 건당 2만 쪽에 달할 정도로 방대하다. 문제는 업무량 증가에 비해 인력은 거의 늘지 않았다는 점이다. 2020년 10명이던 전담 인력은 올해 13명으로 소폭 증가했지만, 같은 기간 검토 요청 건수는 75건에서 133건으로 1.8배 늘었다. 올해는 미완료 건수가 급증해 검토량이 늘었지만 인력은 그대로다. 이에 따라 1인당 평균 처리 건수는 7.5건으로, 지난해(9건)보다 줄었다. 이 같은 상황을 고려해 서울시는 내년 상반기부터 서울주택도시공사(SH공사)를 검토에 투입하기로 했다. 현재는 한국부동산원이 전국 사업을 전담하다 보니 검토에 평균 6개월, 일부 사업장은 9개월까지 걸린다. 서울시 관계자는 “지연이 반복되면 정비사업 일정 전반이 흔들릴 수 있어 인력 분담이 불가피하다”고 말했다. 전문가들은 향후 물량이 더 쏟아질 가능성이 높다고 본다. 정부와 여당은 9·7 공급대책의 후속 조치로 ‘재건축 활성화법’ 제정을 예고했고, 서울에선 잠실주공5단지·개포주공6·7단지·여의도 한양·대교 등이 관리처분계획 준비에 들어갔다. 최근 공사비 상승과 분담금 증가가 이어지는 만큼 타당성 검토 의무 대상도 함께 늘어날 것으로 예상된다. 서울 소재 한 부동산학과 교수는 “검토 물량이 전국적으로 한국부동산원에 집중돼 있어 인력 확충 없이는 기간 단축이 어렵다”며 “전문 인력을 보강하면 사업 지연을 상당 부분 줄일 수 있다”고 말했다. 권영진 의원은 “재건축·재개발을 통한 주택 공급 확대가 절실한 시점에 관리처분 검토 지연이 이어지면 공급 차질로 직결된다”며 “이 절차는 조합원의 재산권과 직결된 만큼 속도와 효율성뿐 아니라 검증의 공정성과 전문성을 함께 높여야 한다”고 강조했다.2025-10-15 08:24:46
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