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11월 장외채권시장, 발행·거래 모두 '증가세'…외국인 순매수세 '확대'
[이코노믹데일리] 11월 국내 국채 금리가 금리인하 기대 약화와 국채 발행 증가 영향 등으로 크게 상승했다. 11일 금융투자협회가 발표한 '2025년 11월 장외채권시장 동향'에 따르면 지난달 채권 발행 규모는 85조8000억원으로 전월 대비 8조3000억원 증가했다. 채권 발행은 국채·특수채 및 금융채를 중심으로 증가세를 보였다. 발행 잔액은 순발행액 35조4000억원을 반영한 3042조4000억원으로 집계됐다. 회사채 발행은 7조원으로 전월대비 2조8000억원 감소했다. 신용등급별로는 AAA등급 1000억원, AA등급 2조2000억원, A등급 2000억원으로 감소했다. 크레딧 스프레드는 AA-등급, BBB-등급 모두 증가했다. ESG(환경·사회·지배구조)채권 발행도 증가했다. 11월 발행액은 5조3000억원으로 전월 대비 520억원 증가했다. 유형별로는 녹색채권 1조110억원(부산은행·서울교통공사 등), 사회적채권 4조2640억원(한국주택금융공사·기업은행 등), 지속가능연계채권 600억원 (한국남동발전) 등으로 집계됐다. 회사채 수요예측 금액은 1조3300억원으로 전년 동월 대비 9201억원 감소했다. 참여금액도 4조780억원으로 전년 동월 대비 1조6840억원 감소했다. 참여율은 306.6%로 전년 동월 대비 50.6%p 상승했다. 장외 채권거래량은 455조3000억원으로 전월 보다 93조1000억원 증가했으며 일평균 거래량도 22조8000억원으로 전월 대비 2조6000억원 올랐다. 부문별로는 △국채 29조1000억원 △통안증권 16조6000억원 △기타 금융채 35조3000억원 등으로 전체 거래량이 증가했다. 투자자별로는 증권사 간 거래(46조3000억원), 자산운용사(14조2000억원), 은행(10조6000억원) 등 모두 증가세를 보였다. 외국인은 한달간 국채 14조9000억원, 통안증권 4조원, 기타채권 1조5000억원을 순매수해 총 20조4000억원을 순매수를 기록했으며 순매수 규모 전월 대비 18조1000억원 증가했다. 지난달 말 외국인 국내 채권 보유 잔고는 329조5000억원으로 전월 대비 17조2000억원 증가했다. CD(양도성예금증서) 수익률은 2.80%로 전월 대비 25bp 상승했다. 금융통화위원회의 기준금리 인하 사이클 종료 우려에 따른 채권 금리 급등, 단기자금 조달 수요 증가가 주요 요인으로 꼽힌다. CD발행액은 5조8000억원으로 4억2000조원 증가했다. 시중은행 발행은 5조8000억원으로 4조2000억원 늘었고, 3개월물은 8000억원 발행됐다. QIB(전문투자자 전용) 채권은 11월 신규 7건, 1조3226억원이 등록돼지난달 말까지 총 479개 종목, 약199조4000억원이 누적됐다. 금융투자협회 관계자는 "환율 상승, 달러 수요 확대, 시장 금리 상승으로 재정거래 유인이 증가하면서 외국인 채권 순매수가 확대됐다"고 말했다.
2025-12-11 16:54:33
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지산 경매 폭증, 금융 규제보다 더 큰 문제는 '실수요자 공백'
[이코노믹데일리] 수도권 지식산업센터(지산) 시장에서 경매 물건이 급증하고 있다. 금융권의 잔금대출 중단으로 계약자들이 대거 파산 위험에 놓이면서다. 그러나 시장 안팎에서는 “경매 급증의 직접 원인은 대출 조임이지만, 근본 원인은 지산이 본래의 실수요 기반을 잃은 채 투자상품으로 변질된 데 있다”는 분석이 힘을 얻고 있다. 11일 부동산 경매업계에 따르면 올해 9월까지 수도권에서 경매에 나온 지산은 2593건으로 나타났다. 지난해 1564건의 배 가까운 수치로, 지산 경매가 본격화하기 시작한 2021년(365건)·2022년(344건)과 비교하면 시장의 부담이 단기간에 폭발적으로 드러난 셈이다. 업계에서는 “하반기 들어 잔금대출이 사실상 막히면서 경매 전환 속도가 더 빨라졌다”고 말한다. 지산의 분양·자금 조달 방식은 주거상품과 다르다. 일반적으로 계약금 10%, 중도금 집단대출 50%, 잔금 40%를 계약자가 직접 마련한다. 중도금은 관행적으로 집행되지만, 잔금대출은 금융권의 담보가치 평가와 시장 전망에 따라 심사 결과가 크게 달라진다. 최근 금융권은 지산 시장의 공실 확대와 시세 조정 가능성을 이유로 잔금대출 비율을 절반 이하로 낮추거나 취급을 중단했다. 분양 당시 ‘대출 가능’을 전제로 계약했던 자영업자·중소기업·1인 사업자들이 잔금을 스스로 충당할 수 없게 되면서 입주를 포기하거나 경매로 넘어가는 사례가 빠르게 늘었다. 문제는 이 같은 충격이 단순히 금융환경 변화 때문만은 아니라는 점이다. 지산은 본래 제조·혁신기업과 스타트업을 위한 산업·업무시설로 설계된 공간이다. 그러나 최근 몇 년간 저금리와 부동산 투자 열풍이 맞물리면서 지산은 ‘아파트 대체 투자상품’으로 소비됐고, 공급 또한 투자 수요를 기준으로 확대됐다. 실제 입주 수요보다 투자 매입 수요가 시장을 주도한 결과, 지산은 실수요 중심의 산업시설이라는 본래 기능을 상당 부분 잃어갔다. 이 과정에서 금융 규제는 실수요자에게 가장 먼저 타격을 주는 형태로 작동했다. 지산은 주거상품과 달리 잔금대출에 대한 보호 장치나 정책적 안전망이 사실상 없었다. 임대수익을 기대한 투자자들은 대체 수단을 찾을 수 있지만, 영업장을 확보하려는 실수요자들은 금융권의 조치에 직접적으로 노출됐다. 중도금 집단대출은 집행되지만 잔금대출이 갑작스럽게 차단되면 실수요자는 대출 구조상 대응 여지가 거의 없다. 이번 경매 폭증은 이러한 구조적 취약성이 한꺼번에 드러난 것이다. 시장 지표도 이를 반영한다. 매각률, 매각가율, 응찰자 수 등 주요 경매 지표는 동시에 하락하며 수요 기반이 빠르게 위축되고 있다. 공급이 누적된 상황에서 금융 규제가 겹치자 지산 시장 전반의 가격 형성력까지 흔들리고 있다. 여파는 시행사와 시공사로도 확산되고 있다. PF(프로젝트파이낸싱) 시장 경색 이후 자금 경로가 좁아진 상황에서 지산 잔금 미납과 경매 증가가 겹치면 건설사들의 유동성 부담도 커질 수 있다. 일부 건설사는 “비주거 미분양이 심각한 수준으로 올라왔다”고 토로한다. 전문가들은 실수요자 중심의 금융 보완장치를 마련할 필요가 있다고 지적한다. 금융권의 리스크 관리를 부정할 수는 없지만, 지산 분양 구조상 실수요자들이 가장 취약한 고리라는 점이 확인됐기 때문이다. 잔금대출이 차단될 경우 실수요자가 확보할 수 있는 대안이 거의 없다는 점에서 중소기업·자영업자 대상의 별도 심사 체계나 정책적 보완이 필요하다는 의견이 나온다. 정부가 추진 중인 지산·상가의 주거용 전환 정책은 단기 연착륙 장치로 거론된다. 대한주택건설협회는 지산의 입지와 교통망을 고려해 “주거 전환 허용, 설계변경 요건 완화, 추가 주차장 설치 면제 등 보완책을 검토할 필요가 있다”고 제안했다. 지산 경매 물량 증가는 대출 조임의 결과이자, 실수요 보호 장치 없이 투자상품화된 시장 구조가 만든 후유증이라는 평가가 무게를 얻고 있다. 지산 공급이 급격히 늘어난 지난 몇 년간의 흐름과 금융 규제 변화가 맞물리며 시장의 취약성이 드러난 만큼, 지산 시장은 단순한 조정 단계를 넘어 정책적 재설계가 필요한 국면에 접어들었다는 분석이다.
2025-12-11 09:00:00
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