분담금 100억 넘어도 몰린다… 강남 재건축 펜트하우스가 내보내는 '위험 신호'

[이코노믹데일리] 강남 재건축 단지에서 초대형 펜트하우스 선호가 빠르게 확산하고 있다. 조합원 분담금이 100억원을 넘겨도 신청자가 몰리는 흐름은 공급 희소성 때문이지만, 일각에서는 “초고가 시장의 과열이 재건축 사업 전체를 흔들 수 있다”는 경고가 나온다.
 

21일 정비업계에 따르면 은마아파트 재건축 조합이 최근 실시한 ‘조합원 평형 설문’에서 전용 286㎡ 펜트하우스를 선택한 조합원이 12명으로 집계됐다. 전용 84㎡를 가진 조합원이 이 펜트하우스를 신청할 경우 예상 분담금은 94억5000만원이다. 전용 76㎡를 보유한 조합원은 97억3000만원을 추가 부담해야 한다.
 

전용 143㎡ 펜트하우스도 50명이 선택했다. 예상 분담금은 전용 76㎡ 기준 37억4000만원, 전용 84㎡ 기준 34억5000만원 수준이다. 압구정2구역에서도 전용 300㎡ 펜트하우스를 13명이 신청했고, 전용 222㎡ 준펜트하우스에는 24명의 조합원이 몰렸다. 신현대11차 전용 183㎡ 조합원이 전용 300㎡ 펜트하우스를 선택할 경우 추정 분담금은 166억원에 이른다.
 

이 같은 흐름은 표면적으로 ‘초희소 자산’에 대한 선호로 설명된다. 강남권 펜트하우스는 공급 자체가 극히 제한적이고, 시세 역시 경기와 무관하게 꾸준히 최고가를 경신해왔다. 실제 최근 3년간 강남권에서는 100억원이 넘는 신고가 거래가 이어졌다.
 

그러나 전문가들은 이 같은 흐름을 시장 과열의 전조로 보고 있다. 초고층·초대형 상품이 재건축 사업의 구조를 왜곡하고, 일반 조합원의 분담금 상승 압력으로 전가될 가능성이 있기 때문이다. 펜트하우스 공급 확대로 조합 전체의 공사비 부담이 늘어날 경우, 중·소형 조합원의 분담금 상승으로 이어지는 구조적 리스크도 배제할 수 없다.
 

또한 고금리 국면이 장기화되는 상황에서 초고가 시장이 단기간 과열될 경우 가격 조정 압력이 일시에 나타날 수 있다는 경고도 나온다. 부동산 자산 중에서도 펜트하우스와 같은 초고가 시장은 거래량 자체가 적어 가격 조정기에 변동 폭이 더 커질 수 있다.
 

한 정비업계 관계자는 “펜트하우스 수요 증가가 당장은 ‘부유층의 선택’으로 보이지만, 재건축 조합 전체의 사업성을 흔드는 요인이 될 가능성을 과소평가해선 안 된다”며 “초고가 시장의 심리적 신호가 재건축 전반의 리스크로 확산될 수 있다”고 말했다.
 

강남 재건축 펜트하우스 선호는 공급 희소성과 자산 방어 심리가 결합한 결과지만, 그 이면의 리스크가 누적되기 시작하면서 재건축 시장에 새로운 변수로 떠오르고 있다.