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서울 재건축부담금 평균 1억4700만원…조합들 "부과 시 소송 불사" [이코노믹데일리] 새 정부가 출범하면서 재건축초과이익환수제(재초환) 부담금 부과가 본격화할 것이란 관측이 커지고 있다. 국토교통부가 추산한 서울 재건축부담금은 조합원 1인당 평균 1억4741만원으로, 부담금이 실제 부과될 경우 고액 부담 단지를 중심으로 조합들의 강한 반발이 예상된다. 13일 국토부에 따르면 이달 기준 전국 재건축부담금 부과 예상 단지는 58곳이다. 이 중 서울은 29곳으로 가장 많았고 경기 11곳, 대구 10곳, 부산·광주 각 2곳, 인천·대전·경남·제주 각 1곳이 뒤를 이었다. 전국 평균 부담금은 1억328만원, 서울은 1억4741만원으로 나타났다. 단지별로는 조합원당 100만원에서 최대 3억9000만원까지 차이가 컸다. 가장 부담금이 높은 지역은 대전으로, 유일한 1개 단지의 평균 부담금이 3억2000만원으로 집계됐다. 다만 단지 수가 적어 대표성은 낮다는 분석이다. 이번 추산치는 지난해와 비교하면 단지 수와 평균 부담금 모두 소폭 줄었다. 지난해 6월에는 전국 68곳에서 평균 1억500만원, 서울은 31곳에서 평균 1억6600만원으로 추산됐다. 국토부는 집값 상승으로 인해 초과이익이 줄었기 때문이라고 설명했다. 재초환은 재건축 조합 설립 시점부터 준공까지 오른 집값 상승분에서 공사비 등 사업비용과 자치구 평균 집값 상승분을 제외한 초과이익이 조합원당 8000만원을 넘을 경우, 그 초과분의 10~50%를 환수하는 방식이다. 집값 상승분이 많으면 초과이익이 줄어 부담금도 낮아지게 된다. 최근 신축과 준신축 위주의 아파트 가격이 크게 오르며 상대적으로 재건축 단지의 수익성이 줄어든 영향이 반영된 것으로 풀이된다. 재초환 제도는 2006년 도입돼 과도한 개발이익을 억제하는 목적이었다. 그러나 이명박·박근혜 정부 기간 시행이 유예됐고, 2018년 문재인 정부가 다시 시행에 나섰다. 이후 일부 구청이 예상 부담금을 통지했지만 실제 부과 사례는 한 건도 없었다. 윤석열 정부는 재초환 폐지를 추진했지만, 새 정부가 출범하면서 기조가 바뀌었다. 대선 당시 이재명 대통령은 재초환에 대해 “일단 시행하자”는 입장을 밝힌 바 있다. 이에 따라 부담금 부과 가능성이 높아지자 재건축 조합들의 반발이 거세지고 있다. 전국재건축정비사업조합연대(전재연) 이미희 공동대표는 “부담금이 현실화될 경우 전재연 소속 조합들은 모두 행정소송에 나설 계획”이라고 밝혔다. 조합들의 반발 배경에는 한국부동산원의 집값 통계 조작 논란도 있다. 감사원은 문재인 정부 시기 집값 상승률이 실제보다 낮게 발표됐다고 밝혔고, 조합들은 이를 근거로 “부당한 통계를 기반으로 한 부담금은 수용할 수 없다”고 주장하고 있다. 서울의 주택 공급 여력 위축도 우려된다. 공사비 상승으로 수익성이 낮아진 상황에서 수억원대 부담금까지 부과될 경우, 사업 동력 자체가 꺾일 수 있기 때문이다. 이창무 한양대 도시공학과 교수는 “부담금이 부과되면 조합원 간 갈등이 심화될 수 있다”며 “재건축 추진이 지연되면 도심 공급이 줄고 이는 결국 집값 불안으로 이어질 수 있다”고 지적했다.2025-06-13 07:47:49
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정비사업 숨통 조이는 재초환, 주택공급 '역주행' 우려 [이코노믹데일리] 이재명 대통령이 정비사업 규제 완화를 약속했지만 대표적 ‘대못 규제’인 재건축초과이익환수제(재초환)는 그대로 유지될 가능성이 커지면서, 재건축을 앞둔 단지들의 불안감이 커지고 있다. 10일 업계에 따르면 이 대통령은 정책 공약집에서 재개발·재건축의 절차 간소화와 용적률, 건폐율 완화를 강조했지만 재초환 폐지에 대해서는 별다른 입장을 내놓지 않았다. 실제로 이 대통령은 과거 재건축으로 발생한 과도한 이익은 사회에 환원해야 한다는 취지의 발언을 여러 차례 밝혀왔고, 민주당 주요 인사들 역시 “재초환을 직접 시행해보고 부담의 적정성을 판단해야 한다”며 현행 제도 유지에 힘을 실었다. 이런 기조가 알려지면서 재건축을 준비 중인 단지들 사이에서는 혼란과 우려가 번지고 있다. 목동의 한 조합 관계자는 “이전 정부에서는 재초환 폐지 기대에 따라 사업 추진 속도를 냈는데, 최근 분위기가 바뀌면서 조합원들의 불안감이 크다”며 “명확한 정책 방향이 나올 때까지 일정 재조정과 대응책 논의가 불가피하다”고 토로했다. 현장에선 조직적 대응 움직임도 본격화되는 분위기다. 전국 70여 개 재건축 조합이 모인 전국재건축정비사업조합연대(전재연)는 최근 국토교통부에 재건축 부담금 부과 중단을 요청하는 공문을 제출했다. 감사원이 부동산원 집값 통계에 왜곡이 있었다고 밝힌 점을 들어, 이를 바탕으로 한 부담금 부과는 부당하다는 주장이 담겼다. 전재연은 앞으로 국토부, 민주당과의 면담을 추진하고, 국민청원 및 입법 청원 등 다양한 채널로 제도 개선을 요구할 방침이다. 재초환은 조합원 1인당 재건축 초과이익이 8000만원을 넘으면, 그 초과분의 최대 50%를 부담금으로 환수하는 제도다. 국토부에 따르면 지난해 기준 전국 68개 단지가 부담금 부과 대상이고, 1인당 평균 부담금은 약 1억467만원에 달한다. 윤석열 정부 당시 폐지 움직임이 있었으나 정권 교체 이후 부과 가능성이 다시 현실화되고 있다. 서울 강남권에선 이미 재건축을 마친 단지들을 중심으로 부담금 부과가 임박한 상황이다. 반포 현대(현 센트레빌아스테리움), 방배동 신성빌라(현 방배센트레빌인더포레), 송파구 문정동 136빌라(현 힐스테이트e편한세상 문정) 등은 조만간 부담금을 통보받을 예정이다. 대치동 한 공인중개사무소 관계자는 “정비사업 규제 완화를 얘기하면서 정작 재초환은 남겨두겠다는 게 주민들 입장에선 납득이 되지 않는다”며 “억대 부담금 논의만으로도 조합원들은 큰 스트레스를 호소하고 있다”고 분위기를 전했다. 시장에서는 공급 확대를 위해서라도 재초환 폐지가 시급하다는 지적이 많다. 서울의 경우 신규 주택의 80% 이상이 정비사업을 통해 공급되고 있는데, 재초환 부담이 도심 정비사업의 동력을 떨어뜨려 궁극적으로 정부의 주택 공급 확대 정책에도 걸림돌이 되고 있다는 분석이다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “재초환 도입 당시에는 투기 억제 목적이 있었으나, 지금은 상황이 완전히 달라졌다”며 “계속 적용된다면 사업성 저하와 추가 부담으로 재건축이 크게 둔화될 것”이라고 진단했다. 송승현 도시와경제 대표도 “재초환이 이제는 정비사업의 가장 큰 걸림돌이 됐다”며 “실거주 조합원들까지 과도한 부담을 지우면 주거 안정에도 부작용이 클 수 있다”고 우려했다.2025-06-10 07:30:33
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학교 짓고 허가 받으라니"…주택공급 발목 잡는 교육청의 '기부채납 갑질' [이코노믹데일리] 학교용지 부담금과 기부채납 문제는 오래전부터 주택사업의 핵심 걸림돌 중 하나였다. 지방 교육청과 지자체, 주택건설 사업자 간 이해 충돌로 인해 인허가 지연과 추가 비용 부담이 이어지면서 공급 일정에 차질을 빚는 일이 잦았다. 민간사업자들이 가장 상대하기 어렵다는 교육부와 교육청이 인허가 핵심 절차인 교육환경영향평가와 학생 배치 협의 과정에서 과도한 조건을 요구하면서 사업이 중단되거나 비용이 눈덩이처럼 불어나는 사례가 반복되고 있다. 평가 심의에서는 건축 전문가가 아닌 교육계 민간위원이 층수 조정이나 통학로 확보를 요구하며 사업 계획 자체가 틀어지는 경우도 허다하다. 신도시와 공공택지 개발에서도 이 같은 갈등은 계속됐다. 과거 보금자리주택지구에서는 교육청과 LH 간 학교 건립비 분담을 놓고 수년간 대립했고, 교육청이 기준 미달 등을 이유로 학교용지를 매입하지 않아 사업자의 이자와 세금 부담이 커지는 사례도 발생했다. 정비사업 역시 예외가 아니다. 서울 노량진의 한 재개발 구역은 통학로 확장 요구로 40억원의 추가 비용을 투입했고, 잠실 주공5단지는 신천초 이전 문제로 교육영향평가를 통과하는 데만 3년이 소요됐다. 이 같은 문제 해결을 위해 정부는 교육환경보호법을 개정해 학교장의 과도한 요구를 제한하고 심의 절차를 단축할 수 있는 기반을 마련했다. 내달 21일부터는 학교용지 부담금 부과 요율을 기존 0.8%에서 0.4%로 낮추고, 적용 기준도 300가구 이상으로 완화된다. 윤석열 전 대통령은 지난해 학교용지 부담금 폐지를 선언했지만, 국회 논의 과정에서 50% 감면으로 조정됐다. 이에 따라 일부 건설사는 감면 혜택을 받기 위해 입주자 모집 시점을 법 시행 이후로 늦추고 있다. 국회에서는 교육환경영향평가와 재해영향평가를 인허가 통합심의 대상에 포함시키는 내용의 주택법 개정안도 발의됐다. 현재 통합심의 대상에는 건축심의, 교통영향평가, 경관심의 등이 포함돼 있으나, 교육환경영향평가는 빠져 있다. 주택업계는 일조권처럼 건축 전문가의 판단이 필요한 사안까지 교육청이 관여하며 심의 지연과 과도한 요구가 반복되고 있다며 통합심의를 요구하고 있다. 하지만 지방교육청의 반대가 거세 입법 과정에서 진통이 예상된다. 실제로 교육환경영향평가 대상이 아닌 사업장도 학생 배치 협의 과정에서 기부채납을 요구받는 사례가 여전히 발생하고 있다. 경북의 한 사업자는 학교용지 부담금 63억원만 납부하려 했으나, 교육청 요구로 115억원 규모의 학교시설 기부채납을 약정해야 했다. 경기도 이천시에서는 아파트 1861가구를 짓는 A사가 당초 기부채납 기준보다 실제 학생 수 증가가 적다며 재산정을 요구했지만, 교육청은 법적 근거가 없다며 반대하고 있다. 주택업계는 기부채납 약정 이후 학령인구 감소 등 상황 변화에 따라 기부규모를 재조정할 수 있는 법적 기반 마련을 촉구하고 있다. 대한주택건설협회 관계자는 “학령인구 감소에도 지방교육청이 학교시설 확보를 고집하면서 텅 빈 학교가 늘고 있다”며 “기부채납 규모를 현실에 맞게 조정할 수 있는 제도 마련이 시급하다”고 강조했다.2025-05-23 15:17:24
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