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공급·속도·실행력이 성패 가른다… 챗GPT가 진단한 이재명 정부 부동산 정책 [이코노믹데일리] 이재명 대통령이 공식화한 부동산 정책이 시장의 최대 관심사로 떠올랐다. 이 대통령은 주택 250만 가구 공급, 1기 신도시 재정비, 공공임대 및 공공분양 확대, 부동산 세제 현상 유지, 수도권광역급행철도(GTX) 확대 등 다양한 청사진을 내놓았다. 그러나 정책의 구체적 실행방안과 현실적 제약, 시장 파급효과에 대한 질문도 쏟아진다. 5일 본지는 인공지능 챗GPT에 이재명 정부 부동산 정책의 실효성과 한계를 물었다. ◆250만 가구 공급 약속 유지, 그러나 4기 신도시는 ‘미정’ 이재명 대통령은 주택 250만 가구 공급을 공약하며, 신속인허가제 도입과 분양가 인하 유도 등 다양한 공급 확대 방안을 발표했다. 공공임대주택 비율 확대와 도심공공주택복합사업 활성화도 함께 내세웠다. 4기 스마트 신도시 개발 역시 공약 발표에서 언급됐으나, 공식 공약집에 구체적 내용이 포함되진 않았다. 이와 관련해 챗GPT는 “3기 신도시조차 아직 토지보상 절차가 완료되지 않은 상황에서 4기 신도시가 실제 개발되기까지는 상당한 시간이 필요하다"며 "구체적인 공급 계획과 실행 메커니즘이 마련되지 않으면 단기적 시장 안정 효과는 미미할 것”이라고 답했다. 실제로 국토교통부 자료에 따르면 3기 신도시의 토지보상률은 55~70% 수준에 머물러 있다. 2기 신도시 역시 지정부터 입주까지 10년 이상 소요된 사례가 반복됐다. 공급 확대 정책은 제도 도입과 동시에 현장 집행 과정에서 상당한 시간이 필요한 것이 현실이다. ◆1기 신도시 재정비 본격화, 하지만 공급 한계 뚜렷 경기도는 최근 성남 분당과 고양 일산 등 1기 신도시 5곳의 정비기본계획을 모두 수립했다. 정부와 지자체는 노후 신도시의 재정비를 본격화하겠다는 입장이다. 챗GPT는 “기존 도시 재정비는 거주민 삶의 질 향상에는 효과적이지만, 신규 주택 수요를 전부 흡수하기에는 한계가 있다"며 "신규 개발을 병행하지 않으면 중장기적으로 공급 부족이 심화될 수 있다”고 답변했다. 현장에서는 △주민 동의 △용적률 규제 △기반시설 확충 재원 부담 등 현실적 난제가 지적되고 있다. 수도권의 신규 주택 수요는 꾸준히 이어지고 있지만 재정비만으로는 공급 부족을 근본적으로 해소하기 어렵다는 지적이 많다. ◆공공임대·공공분양 확대, 중산층 수요 대응은 미흡 이 대통령은 공공임대주택 비율을 단계적으로 높이고, 맞춤형 공공분양 및 부담 가능주택 확대를 추진하겠다는 계획을 내놨으나, 구체적 목표치는 밝히지 않았다. 서울시 장기전세주택 ‘미리내집’ 등 다양한 방식의 공공임대 확대 정책도 언급됐다. 이에 대해 챗GPT는 “공공 중심의 공급 방식은 저소득층과 사회초년층 주거 안정에는 효과적이지만, 중산층 이상이 원하는 입지와 주거 품질을 맞추기에는 한계가 분명하다"며 민간 시장과의 역할 분담과 균형 잡힌 설계가 병행되지 않을 경우, 시장 전체의 공급·수요 불균형이 심화될 수 있다”고 분석했다. ◆부동산 세제 ‘현상 유지’, 시장 안정 기대와 투기 억제 한계 이재명 대통령은 부동산 세금으로 수요를 억압하기보다, 공급을 늘려 가격을 안정시키겠다는 입장을 고수하고 있다. 부동산 세제 완화에 대한 구체적 공약은 내놓지 않았으며, 국토보유세 도입은 공식 철회됐다. 공시가격 현실화 로드맵의 재가동 여부도 확정되지 않았다. 챗GPT는 “급격한 세제 변화가 혼란을 초래할 수 있기 때문에 현상 유지 전략은 긍정적으로 볼 수 있다”고 말했다. 다만, “세 부담 완화가 지속되면 다주택자 보유 유인이 강화돼 투기 억제 효과는 제한적일 수 있다. 공시가격 현실화 로드맵 역시 시장 부담을 고려한 유연한 재설계가 필요하다”고 덧붙였다. 실제 다주택자 비중은 종부세 완화 이후 소폭 증가한 것으로 집계됐다. 공시가격 현실화 로드맵이 중단된 이후에는 시장 예측 가능성이 떨어졌다는 의견이 제기되고 있다. ◆GTX 확대, 기대와 우려 교차 이재명 대통령은 GTX A, B, C 노선의 지연 없는 추진과 수도권 외곽·강원까지의 연장 지원, GTX D, E, F 및 GTX플러스 노선의 단계적 추진과 검토를 약속했다. “GTX 확대가 수도권 교통망 개선과 주거 분산 효과를 기대하게 하지만, 교통망 확충이 부동산 개발 기대심리로 이어져 단기적 투기 수요를 부추길 수 있다”는 것이 챗GPT의 진단이다. 특히 “교통 정책이 주택 공급 계획과 유기적으로 연계되지 않을 경우, 시장 혼란과 가격 급등만 부추길 수 있다”고 강조했다. 실제로 GTX 노선 관련 예비타당성 통과, 착공 발표 때마다 인근 주요 도시 아파트 실거래가가 급등하는 현상이 반복되고 있다. 정책 신호만으로 시장 과열 현상이 발생할 수 있다는 우려가 현장에서도 크다. ◆정책의 성패, 실행력과 속도가 결정한다 마지막으로 챗GPT는 이재명 정부의 부동산 정책에 대해 “문재인 정부의 강력한 규제에서 탈피해 시장 안정에 초점을 맞춘 점은 긍정적이지만, 실제 시장에서 효과를 보기 위해선 정책의 실행력과 속도가 뒷받침돼야 한다”고 결론 내렸다. “시장과 국민은 이제 말이 아닌 실제 숫자와 속도로 정책을 평가할 것”이라는 점도 분명히 했다.2025-06-05 09:00:00
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오세훈 시장, '미리내집' 현장 점검…신혼부부와 결혼·출산·양육 대화 나눠 [이코노믹데일리] 오세훈 서울시장은 저출생 극복을 위한 장기전세주택 ‘미리내집’ 현장을 방문해 입주 예정 신혼부부들과 결혼, 출산, 양육 문제에 대해 심도 있는 대화를 나눴다. 오 시장은 31일 오전 10시 30분 주형환 대통령실 저출산고령사회위원회 부위원장과 함께 광진구 자양동에 위치한 ‘롯데캐슬 이스트폴’을 찾아, 이달 입주를 시작한 현장을 점검하였다. 미리내집은 2007년 도입된 장기전세주택의 두 번째 버전으로, 시세보다 저렴한 가격에 입주할 수 있을 뿐 아니라 자녀 출산 시 거주기간을 최대 20년까지 연장해 주는 제도이다. 롯데캐슬 이스트폴은 지하철 2호선 구의역 인근에 위치하며 한강 조망이 가능해 교통 접근성과 입지 조건이 우수하다. 지난해 8월 모집 당시 경쟁률이 무자녀 59㎡ 기준 52.9대 1에 달했던 바와 같이, 미리내집에 대한 관심이 매우 높았다. 이번에 모집한 216가구는 3월부터 입주를 시작해 5월까지 이주가 진행될 예정이다. 당일 간담회에는 롯데캐슬 이스트폴 당첨 신혼부부 4쌍이 참석하여, 입주 후 소득 기준 관련 문제와 어린이집 등 추가 지원에 대한 건의를 제기하였다. 한 신혼부부는 “입주 후 소득이 일정 기준을 넘으면 퇴거해야 하니 탄력적인 기준 적용이 필요하다”며 의견을 전했고, 다른 부부는 “어린이집 문제도 함께 고려해 주었으면 좋겠다”고 밝혔다. 오 시장은 입주 자격과 관련해 “자산이나 수입에 변동이 있어도 자녀 출산 시 우려가 해소될 수 있도록 제도를 보완하고 있으며, 자녀 수가 늘어날수록 혜택이 확대되도록 개선할 것”이라고 답변하였다. 또한 “미리내집에 대한 반응이 매우 뜨거워 물량 확보를 위해 최선을 다할 예정”이라고 강조하였다. 한편, 정부는 지난해 6월 저출산고령사회위원회에서 발표한 저출산 추세 반전을 위한 대책의 후속 조치로, ‘주택공급에 관한 규칙’과 ‘공공주택 특별법 시행규칙’을 당일부터 시행한다. 해당 규칙은 공공임대주택 입주자가 거주 중 자녀 출산 시 소득이나 자산 기준과 관계없이 재계약을 허용하며, 장기전세주택의 맞벌이 가구 청약 신청 자격을 도시근로자 월평균 소득 200%까지 확대하는 내용을 담고 있다. 자산 기준 역시 부동산·자동차 중심에서 금융자산 및 일반자산을 포함한 총자산 기준으로 개편되어 보다 현실적인 조건을 반영하게 된다. 서울시는 정부와의 협력체계를 강화하여 미리내집 제도가 정부 정책으로 확대되어 전국으로 확산될 수 있도록 건의할 계획이며, 올해부터는 기존 장기전세주택 만기 물량을 활용하여 자녀 출산 관련 인센티브도 강화할 방침이다. 3자녀 이상 가구는 기존 10년 거주 후 넓은 평형으로의 전환에서 3년 차부터 전환이 가능하도록 하며, 우선매수청구권도 기존 20년에서 10년부터 사용할 수 있도록 변경될 예정이다. 올해 미리내집 공급 규모는 총 3,500가구로, 이 중 2,000가구는 빌라형으로 제공되며, 추후 자녀 출산 시 아파트형으로 전환할 기회를 부여하는 방식이다. 내년 공급 규모는 4,000호로 확대될 예정이며, 시는 다음 달 제4차 미리내집 입주자를 모집할 계획이다. 이문 아이파크자이(동대문구), 중화 리버센 SK뷰 롯데캐슬(중랑구) 등 보증금 지원형 미리내집을 포함한 총 400여 호의 추가 정보는 내달 서울주택도시공사(SH공사) 홈페이지에 게시될 예정이다.2025-03-31 17:42:13
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